Unzulässige Klauseln im WEG-Verwaltervertrag/ Zur Unwirksamkeit eines Verwaltervertrages

Ein Verwaltervertrag unterliegt nach allgemeinen Grundsätzen der Vertragskontrolle der §§ 305 ff. BGB. Eine umfassende Delegation an einen Dritten steht im Widerspruch zu § 26 Abs. 1 S. 4 WEG und ist deshalb unzulässig ( AG Oberhausen, Urt. v. 25.09.2018; Az.: 34 C 14/18).

Eine (formularmäßige) Einwilligung zur Erteilung von Untervollmacht verstößt gegen § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB bzw. den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Befreiung von § 181 BGB in einem vom Verwalter gestellten Verwaltervertrag benachteiligt die Wohnungseigentümer unangemessen i.s. des § 307 Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Ein Verwaltervertrag darf Regelungsbefugnisse der Wohnungseigentümer nicht auf den Verwalter deligieren.

Das Abweichen des Wirtschaftsjahres der WEG vom Kalenderjahr kann nicht durch Verwaltervertrag erfolgen. Die Wohnungseigentümer können das Wirtschaftsjahr durch Vereinbarung abweichend vom Kalenderjahr festlegen. Eine jahrelange abweichende Übung reicht hierzu jedoch nicht aus.

Preisvereinbarungen unterliegen nicht der Inhaltskontrolle, so dass auch der Verstoß gegen die Preisangabenverordnung nicht zur Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 BGB führt.

Grundsätzlich kann für besondere über den im Rahmen, der dem Verwalter vom Gesetz zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse liegenden Leistungsumfang eine Sondervergütung im Verwaltervertrag vereinbart werden, etwa für aufwändige Bauüberwachung und die Geltendmachung von Baumängeln. Die Klausel muss aber insoweit hinreichend bestimmt sein, dass ihr zu entnehmen ist, in welchen Fällen der Verwalter eine Sondervergütung erheben darf. Dies darf nicht allein im Ermessen des Verwalters stehen. Die Vereinbarung einer Sondervergütung für die Vorbereitung und Durchführung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung ist in dieser Form unwirksam, da eine Einschränkung der Zusatzvergütung für den Fall schuldhaften Verwalterhandelns nicht vorhanden ist.

Es widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer Sondervergütungen für Verwalterleistungen beschließen, die über die Wahrnehmung der gesetzlichen Aufgaben des Verwalters hinausgehen. Solche Sondervergütungen müssen sich der Höhe nach in angemessenem Rahmen halten und den voraussichtlichen zusätzlichen besonderen Zeit- und Arbeitsaufwand im Einzelfall berücksichtigen, wobei auch eine pauschale Sondervergütung festgelegt werden kann. Derartige Verwalterklauseln sind im Rahmen der üblichen Vergütungshöhe zulässig.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, NJW 2012, 2648) ist eine Gesamtunwirksamkeit des Verwaltervertrages dann anzunehmen, wenn der unbeanstandet gebliebenen Teil allein sinnvollerweise keinen Bestand haben kann und nicht anzunehmen ist, dass ihn die Wohnungseigentümer so beschlossen hätten. Verbleibt nur ein leerer Vertragstorso zurück, so ist der gesamte Beschluss unwirksam, da nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung auch einen entsprechenden Beschluss nur über diese Vertragsklauseln gefasst hätten.

Die Entscheidung des AG Oberhausen ist im Ergebnis zutreffend. Allerdings hätte das Gericht sämtliche streitgegenständlichen Regelungen im Verwaltervertrag beanstanden müssen. Dass ein Verstoß gegen die PAngVO kein Verstoß gegen §§ 305 ff BGB und auch kein Verstoß gegen ein Verbotsgesetz gem. § 134 BGB darstellt, ist nachvollziehbar, jedoch führt ein Verstoß gegen eine gesetzliche Norm zwangsläufig zur Ungültigkeit einer darauf gefaßten Beschlussfassung, ohne dass es eines Rückgriffs auf die §§ 305 ff BGB bedarf. Die zitierte Fundstelle in Staudinger/Jakoby, 18.Aufl. § 26 RdNr. 185 erklärt sich gerade nicht zur Beschlussanfechtung. Dass der Verwalter für Mahnungen säumiger Wohnungseigentümer kein Sonderhonorar, insbesondere keine Mahngebühren verlangen darf, ist in der Rechtsprechung bisher anders entschieden worden (vgl. AG Reutlingen 11 C 105/16). Dass der Verwalter sich Sondervergütungen im Verwaltervertrag verklausulieren darf, die nicht zu seinen gesetzlichen Aufgaben gehören, ist zwar richtig, jedoch hatte das AG Oberhausen verkannt, dass Mahnungen an säumige Eigentümer gerade zu den gesetzlichen Aufgaben gehören, ebenso, wie die Überwachung von Instandsetzungsmassnahmen. Ein Sonderhonorar für derartige Tätigkeiten kann aber nicht durch eine Klausel im Verwaltervertrag, sondern nur durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer im Einzelfall vereinbart werden, wenn zugleich die Voraussetzungen für die Mehrvergütung dargelegt wurden (so LG Dortmund 1 S 320/16).

Zurück