Rechtsgebiete: Wohnungseigentumsrecht

Das Wohnungseigentumsrecht stellt ein kompliziertes Nebenrechtsgebiet dar, welches dem Ratgebenden fundierte Rechtskenntnisse und eine umfassende Rechtsprechungsübersicht abverlangt.

Als Wohnungseigentümer stellen sich einem eine Vielzahl von Problemen und Fragen, die häufig konträr zum Mietrecht beantwortet werden müssen. Dabei spielt selbstverständlich auch eine Rolle, dass ein Wohnungseigentümer für sein eigenes Eigentum eine andere Verantwortung trägt, als sie beispielsweise ein Mieter zu übernehmen bereit ist. Andererseits ist man aber auch nicht alleiniger Eigentümer einer Immobilie, sondern Eigentümer und Miteigentümer zugleich.

Das Wohnungseigentum unterscheidet insofern zwischen dem Sondereigentum (=Eigentumswohnung) und dem Gemeinschaftseigentum. Zum Gemeinschaftseigentum zählen neben den von allen Eigentümern zu nutzenden Gebäudeeinheiten (z.B. Hausflur, Waschküche, Fahrradkeller, Garten) auch die wesentlichen Gebäudeteile ( z.B. tragende Stützwände, Aussenfassade, Dach, Hauptleitungen, Fallrohre). Häufig legt die Teilungserklärung fest, welche Gebäudeteile Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind. So kann es durchaus Überschneidungen geben. Insbesondere bei Fenstern, Balkonen und Türen kann die Zuordnung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum unterschiedlich festgelegt sein.

Die Einordnung in Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist bei Fehlen abweichender Vereinbarungen in zweifacher Hinsicht von Bedeutung, nämlich bei der Frage der Kostentragung von Instandsetzungsmassnahmen und der Frage von baulichen Veränderungen:

Während Gemeinschaftseigentum auf Kosten der gesamten Eigentümergemeinschaft instandgehalten werden muss, mit der Folge, dass jeder Wohnungseigentümer entsprechend seines in der Teilunsgerklärung festgelegten Anteils an den Kosten beteiligt wird, muss das Sondereigentum auf alleinige Kosten des jeweiligen Sondereigentümers instandgehalten werden.

Häufig gibt es - auch wegen der meist hohen Instanhaltungskosten - Streit bei der nicht immer eindeutigen Einordnung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, so dass eine fachkundige Klärung ratsam ist.

Bei den baulichen Veränderungen gilt der Grundsatz, dass Gemeinschaftseigentum nicht ohne Zustimmung der übrigen betroffenen Wohnungseigentümer verändert werden darf, § 22 Abs. 1 WEG. Beim Sondereigentum sind die Gestaltungsmöglichkeiten des Eigentümers dagegen größer, wenn auch nicht unbegrenzt. Da bereits geringfügige optische Veränderungen als bauliche Veränderung anzusehen sind (z.B. farbliche Umgestaltung der äußeren Fensterrahmen, Sichtschutz am Balkon, Anbringen von Rollläden oder Markisen, Ausbau von Dachböden oder Kellerräumen), besteht die Gefahr, dass man bei einer Veränderungen ohne entsprechende Zustimmug den ursprünglichen Zustand wieder herstellen muss. Häufiges Problem ist vor allem die Gartengestaltungen. Gärten sind nämlich kein Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht. Das Recht zur ausschließlichen alleinigen Nutzung eines Gartenteils gibt dem sondernutzungsberechtigten Eigentümer nicht das Recht, den Garten nach Belieben zu gestalten. So stellt das Aufstellen einer Gartenlaube ebenso eine zustimmungspflichtuige bauliche Veränderung dar, wie die Anlegung eines Fischteiches, eines Weges oder eines Kinderspielplatzes oder eines Gartenzaunes. Selbst das Anpflanzen von bestimmten Pflanzen (Bäume, Sträucher, Hecken) ist als bauliche Veränderung anzusehen, da die Lichtverhältnisse beeinträchtigt werden können.

Vorsicht: Beschliesst die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich, einer baulichen Veränderung zuzustimmen, obwohl die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich wäre (=sogenannter Zitterbeschluss), muss der überstimmte Wohnugnseigentümer diesen rechtswidrigen Beschluss innerhalb von einem Monat ab Beschlussfassung beim Amtsgericht anfechten, sonst wird der rechtswidrige Beschluss bestandskräftig und der die bauliche Veränderung begehrende Wohnungseigentümer darf seine Baumassnahme durchführen.


Ein ständiger Streitpunkt ist auch die Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplan. Häufig werden fehlerhafte Verteilerschlüssel verwendet, was die Beschlussfassungen anfechtbar macht. Hierher gehören insbesondere auch Instandsetzungskosten von Gebäudeteilen, die im Sondereigentum stehen, aber fälschlicherweise als Gemeinschaftseigentum gewertet wurden und somit zu einer unberechtigten Belastung aller Eigentümer führt.
 
In diesem Zusammenhang kommt es auch immer zu Fehlvorstellungen, wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer eine Änderung des Kostenverteilerschlüssels gem. § 16 Abs. 3 WEG beschließen möchte. Denn entgegen eines weit verbreiteten Irrglaubens können die Kostenverteilerschlüssel nur für Betriebskosten i.S.d. § 556 Abs. 1 BGB gem. § 16 Abs. 3 WEG verändert werden. Häufig konmmt es zu einer Ausweitung auf die sonstigen Betriebskosten oder sogar zu einer dauerhaften Änderung der Kosten für Instadsetzungsmaßnahmen. Derartige Kosten können aber nur im Einzelfall gem. § 16 Abs. 4 WEG geändert werden. Ein genereller Änderungsbeschluss wäre mangels Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft nicht nur anfechtbar, sondern sogar nichtig.

Zu beachten ist ferner, dass die Willensbildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschlüsse erfolgt, die nicht immer den eigenen Vorstellungen entsprechen. Der überstimmte Wohnugnseigentümer muss sich aber nicht immer dem demokratischen Mehrheitsprinzip beugen. Häufig widersprechen Mehrheitsbeschlüsse der ordnungsgemäßen Verwaltung, auf deren Einhaltung jeder einzelne Eigentümer einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch hat. In diesen Bereichen gilt das Mehrheitsprinzip nicht mehr. Die Einzelfälle einer unzureichenden Verwaltung sind vielfältig und können hier nicht vertieft werden ( z.B. Verwalterwahl, unzureichende Verwaltung durch den Verwalter, verspätete oder keine Abrechnung, unterbliebende jährliche Eigentümerversammlung, Auftragsvergabe an Handwerker oder auch Verwalter ohne Vorlage von drei Kostenvoranschlägen, Nichtabhilfe bei Verstößen gegen die Hausordnung, Untätigkeit gegenüber säumigen Wohnungseigentümern, Auftragsvergabe an Rechtsanwalt, Architekt, Gutachter oder Handwerker durch den Verwalter ohne Ermächtigung, Unterlassen von dringend notwendigen Instandsetzungsmassnahmen zur Erhaltung der Immobilie usw.).

Bei besonders schweren Verfehlungen eines Wohnungseigentümers kann diesem das Wohneigentum entzogen werden. Formale Voraussetzung der Entziehung des Wohnungseigentums ist ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft mit mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnugnseigentümer, § 18 Abs. 3 WEG. Materielle Voraussetzung ist gem. § 18 Abs. 2 WEG eine besonderes schwere Pflichtverletzung, wiederholte Pflichtverletzungen trotz Abmahnung oder ein Zahlungsrückstand der Hausgelder i.H.v. 3 % des Einheistwertes (in der Regel 300,00 bis 600,00 EUR).

Schwierig wird es für die Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn sich ein Eigentümer in der Insolvenz befindet. Die Rechtsprechung ist der Eigentümergemeinschaft nicht sehr wohlgesonnen. Dem Insolvenzverwalter wird ein weitreichender Handlungsspielraum eingeräumt, was die Anzeige der Masseunzulänglichkeit betrifft und der für eine Aussonderung der Eigentumswohnung des insolventen Wohnungseigentümers mögliche Antrag scheitert meist an der Kenntnis des Einheitswertes. Altverbindlichkeiten fallen in die Insolvenzmasse und neue Hausgeldschulden nach Eröffnung der Insolvenz können wegen § 240 ZPO nicht tituliert werden. Die Rechtsprechung sieht als Lösung einen besonders komplizierten Antrag gegen den Insolvenzverwalter auf Duldung der Zwangsvollstreckung in die Eigentumswohnung vor, die allerdings wegen der Regelungen in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG auf die dort genannten Höchstbeträge zu begrenzen ist. Ohne anwaltliche Hilfe gibt es hier kein Durchkommen mehr.


Besonders hart trifft es Wohnungseigentümer, die eine Eigentumswohnung in einer notleidenden Wohnungseigentümergemeinschaft besitzen. Das sind Gemeinschaften mit hohen Zahlungsausfällen zahlungsunwilliger oder -unfähiger Wohnungseigentümer und einem erheblichen Sanierungsstau. Nicht ohne Grund werden diese Immobilien auch als Schrottimmobilien bezeichnet. Es handelt sich ausschließlich um größere Renditeobjekte, deren Eigentümer über ganz Deutschland oder sogar Europa verstreut sind und auf Mieteinnahmen ihrer Mieter "hoffen".

Einziger Zweck einer derartigen Eigentümergemeinschaft ist es, die Verwaltungskosten möglichst lange möglichst hoch zu halten, bis die Wohnungseigentümer die entnervt für einen Bruchteil des ursprünglichen Kaufpreises zurückveräußern oder aber sogar in die Insolvenz gehen müssen.

Das Objekt wird dann an einen neuen Investor, der nicht selten auch schon der alte Investor war, zu einem Spottpreis veräußert, um das Objekt wieder bewohnbar zu machen. Anschließend werden die Eigentumswohnungen als Renditeobjekt wieder auf dem Immobilienmarkt zu erhöhten verkehrsüblichen Preisen an neue Wohnungseigentümer veräußert.

Der Verwalter ist meist eng mit dem ursprünglichen die Eigentumswohnung veräußernden Investor (meist eine Bank oder geschlossene Immobilienfondgesellschaft) verflochten. Auf den Eigentümergemeinschaften verfügt der Verwalter meist über die Mehrheit der Stimmanteile, da die auswärtigen Eigentümer nicht zur Versammlung erscheinen und dem Verwalter eine Versammlungsvollmacht erteilen, die eine Art Freibrief für sämtliche Beschlussfassungen ist. Kontakt unter den Wohnungseigentümern besteht selten und selbst bei Gemeinschaften von über 200 Wohnungseigentümern sind auf den Versammlungen in der Regel selten mehr als zehn Eigentümer persönlich anwesend.

Neben den zu leistenden Bankkrediten und den Hausgeldern kommen meist erhebliche Sonderumlagen hinzu, da die Forderungsausfälle von zahlungsunfähigen Eigentümern mit ausgeglichen werden müssen. Dies führt dazu, dass die Nebenkosten meist höher sind, als die tatsächlichen Mieteinnahmen, sofern sich für die Wohnung überhaupt noch ein Mieter findet.

Wegen der formalen Mehrheitsverhältnisse tut sich die Rechtsprechung schwer, sich dieser Missstände anzunehmen, zumal dem einzelnen Eigentümer häufig die Hintergrundinformation fehlt, um entsprechend vortragen zu können.

In deratigen Situationen ist eine besondere Strategie erforderlich, die über die konventionelle Rechtsberatung hinausgeht und sämtliche rechtlich zulässigen Verteidigungsmöglichkeiten ausschöpft. Nicht selten wird man sich auf eine langjährige Auseinandersetzung einstellen müssen, deren Ausgang in den seltensten Fällen letztlich durch die Gerichte entschieden wird, sondern von einem rein wirtschaftlichen Lösungsansatz geprägt ist.

Für weiteren Beratungsbedarf stehen wir Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung.