Rechtsgebiete: Mietrecht

Das Mietrecht läßt sich in zwei große Komplexe unterscheiden, dem Wohnungsmietrecht und dem gewerblichen Mietrecht.

Die Hauptstreitigkeiten im Wohnungsmietrecht sind neben Mängeln der Mietsache vor allem die jährliche Nebenkostenabrechnung oder auch Betriebskostenabrechnung.

Während sich die Rechte des Mieters bei einer mangelhaften Mietsache vor allem aus den gesetzlichen  Ansprüchen auf Mietminderung, Mangelbeseitigung und Schadenersatz ergeben, wird in der Praxis vor allem darum gestritten, ob ein Mangel überhaupt vorliegt und wenn ja, ob der Mangel vom Mieter oder vom Vermieter zu verantworten ist ( z.B. Schimmel bei unzureichender Lüftung der Wohnung). Der Anspruch des Mieters hängt aber auch davon ab, ob der Mangel dem Mieter bereits bei Einzug bekannt war und ob er einen während des Mietverhältnisses auftretenden Mangel dem Vermieter rechtzeitig angezeigt hat. Anderenfalls kann sich sogar der Mieter dem vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig machen, wenn ein weitergehender Schaden ensteht.

Die Betriebskostenabrechnung muss innerhalb eines Jahres nach Abschluss des Wirtschaftsjahres dem Mieter zugegangen sein, ansonsten verliert der Vermieter seinen Anspruch auf Nachzahlung, wenn er die Verzögerung zu verantworten hat. Häufig sind Nebenkostenabrechnungen materiell fehlerhaft, so dass der Vermieter die Möglichkeit hat, diese selbst noch im gerichtlichen Verfahren zu korrigieren, auch wenn die Jahresfrist zwischenzeitlich bereits abgelaufen ist. Ist die Nebenkostenabrechnung dagegen formell unwirksam, kann diese nach Ablauf der Jahresfrist nicht mehr geheilt werden. Erstellt der Vermieter keine Abrechnung, hat der Mieter das Recht, während des Mietverhältnisses die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen bis zum Zugang der Abrechnung zurückzubehalten. Ist das Mietverhältnis bereits beendet, kann der Mieter die geleisteten Vorauszahlungen vom Vermieter zurückverlangen und diesen Anspruch auch gerichtlich durchsetzen.

Der Vermieter hat vor allem ein Interesse daran, dass der Mieter die Mietsache vertragsgemäß gebraucht und pünktliche seine Miete zahlt. Entgegen eines weit verbreiteten Irrtums ist eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsrückstände des Mieters nicht erst nach zwei aufgelaufenen Monatsmieten, sondern bereits, wenn eine Monatsmiete in mindestens zwei aufeinander folgenden Terminen aufgelaufen ist.

Dieses Problem stellt sich vor allem, wenn der Mieter bei vermeindlichen Mietmängeln eine zu hohe Mietminderung vornimmt. Denn nach der neuen Rechtsprechung trägt nunmehr der Mieter das Risiko einer irrtümlich zu hoch angesetzten Mietminderung.

Da das Gesetz dem Mieter einen besonderen Kündigungsschutz gewährt und eine ordnungsgemäße Kündigung des Vermieters nur unter engen Voraussetzungen möglich ist, ist die Eigenbedarfskündigung die in der Praxis am häufigsten auftretende Kündigungsmöglichkeit des Vermieters. Sofern diese nicht vorgeschoben ist und der Vermieter keinen gleichwertigen freien Wohnraum in unmittelbarer Nähe zur Verfügung hat, wird die Eigenbedarfkündigung in der Regel Erfolg haben.

Im gewerblichen Mietrecht gelten die vorgenannten Regeln grundsätzlich entsprechend mit folgenden Besonderheiten:

Eine Mietminderung wegen eines Mangels ist vertraglich meist ausgeschlossen und kann nur bei einem unstreitigen Sachverhalt oder einem rechtskräftigen Urteil geltend gemacht werden, so dass der Mieter zunächst auf Feststellung der Mietminderung Klage erheben muss.

Einen Kündigungsschutz wie im Wohnungsmietrecht gibt es im gewerblichen Mietrecht ebenfalls nicht. Wegen der meist hohen Investitionen des Mieters bei der Renovierung und Einrichtung eines Ladenlokals hat dieser ein Interessen an einem langjährigen Mietverhältnis, damit sich die Kosten für den Ladenumbau rechnen und eine dauerhafte Kundenbindung an dem Standort gewährleistet ist. Auch der Vermieter hat seinerseits ein Interesse an einem langjährigen Mietverhältnis, damit er mit der vereinbarten Miete langfristig rechnen kann.

Daher werden gewerbliche Mietverträge fast immer längerfristig ohne Kündigungsmöglichkeit und einer einseitigen oder beidseitigen Vertragsverlängerungsklausel geschlossen. Von daher ist es schon bei Abschluss des Mietvertrages besonders wichtig, dass alle wesentlichen Vertragsbestandteile im Mietvertrag schriftlich fixiert sind. Anderenfalls wäre der schriftliche Vertrag unwirksam und beide Vertragsseiten könnten das Mietverhältnis mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist jederzeit kündigen.

Hiervon wird eine Vertragspartei insbesondere dann Gebrauch machen, wenn der Mietvertrag für sie ungünstig ist. Meist erfüllen sich die Erwartungen des Mieters nicht, so dass dieser versuchen wird, aus dem Mietvertrag aussteigen zu können. Die Chancen hierfür stehen gar nicht so schlecht. Denn neben einem fehlerhaften schriftlichen Mietvertrag führen auch meist von beiden Seiten zunächst nicht erkannte Mängel am Mietobjekt dazu, dass der Mieter nach vorheriger Aufforderung zur Beseitigung der Mängel oder bei Mängeln, die eine Gefahr für die Gesundheit der Mitarbeiter darstellen, den langjährigen Vertrag nicht nur fristlos kündigen können, sondern auch Schadensersatzansprüche geltend machen können. Dies kann schon bei vermeindlich geringfügigen Mängeln wie einer unsicheren Treppe oder nicht ausreichender Belüftungsmöglichkeit der Fall sein.

Neben einer fristlosen Kündigung kommt häufig auch noch die Möglichkeit einer Anfechtung wegen arglistiger Täuschung bei Abschluss des Mietvertrages in Betracht, wenn einer der Vertragspartner über einen wesentlichen Umstand getäuscht wurde.

Da die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung und die fristlose Kündigung unterschiedliche Rechtswirkungen entfalten, ist es wichtig, vorab anwaltlich abklären zu lassen, welche Variante im Einzelfall die günstigere ist.